Директор управляющей компании в ЖКХ

Описание мероприятия

Длительность обучения: 5 дней
Формат обучения: очный/дневной
Язык обучения: русский
Адрес проведения: Москва, м. Ботанический сад / м. ВДНХ, ул. Сельскохозяйственная, д. 17, корп. 5, Гостиница Бизнес-Турист

Для кого эта программа

Для:

• руководителей строительных компаний, желающие развивать успешный долгосрочный прибыльный бизнес в смежной отрасли,
• руководителей управляющих компаний по управлению коммерческой недвижимостью, желающие заниматься многоквартирной жилой недвижимостью,
• руководителей муниципальных унитарных предприятий по ЖКХ,
• руководителей предприятий и организаций работающих на подряде по обслуживанию и эксплуатации жилищного фонда,
• руководителей ресурсоснабжающих предприятий, имеющие прямые договоры с населением на предоставление коммунальных услуг,
• прочих специалистов, которые хотят получить новую специальность на перспективном рынке управления недвижимостью.

Выдаваемые документы

Удостоверение о повышении квалификации

Описание программы

В виде дополнительного раздаточного материала вы получите:

• Нормативно-правовые документы по управлению МКД
• Литературу по управлению МКД в электронном виде
• Судебную практику
• Формы документов
• Регламент проведения общего собрания
• Регламенты заключения договоров управления после общего собрания, получении дома от Застройщика
• Пошаговый практический регламент работы передачи многоквартирного дома в управление
• Проект договор управления от преподавателей
• Примеры производственной программы
• Методики подготовка и расчёта тарифа
• Регламент работы по предупреждению аварий и действий в аварийной ситуации
• Регламент работы с должниками и предупреждению задолженности
• Регламент работы по дополнительным услугам

Учебный план:

Техническая эксплуатация зданий

• Главная цель технического обслуживания здания – обеспечить безопасность и комфортность
• Классификация зданий по функциональному назначению
• Здание как техническая система
• Классификация зданий по объемно-планировочным решениям
• Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий
• Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий
• Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости
• Основа технической эксплуатации – создание системы технического содержания
• Различают три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов
• Различают плановое и внеплановое техническое обслуживание и ремонт
• Инструменты системы технического содержания - программы технического обслуживания
• Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ
• Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий
• Документальное оформление осмотров
• Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения – планирование, исполнение, сдача работ
• Документальное оформление ППР и ТО
• Внеплановое техническое обслуживание
• Аварийно-техническое обслуживание
• Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады
• Предельные сроки устранения аварий
• Документальное оформление аварийных заявок
• Оперативное неплановое обслуживание
• Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов
• Практикум «Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок»
• Документальное оформление заявочного сервиса
• Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ.
• Документальное оформление сезонного технического обслуживания
• Текущий и капитальный ремонты
• Несменяемые и сменяемые объекты здания
• Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания
• Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному - физический износ
• Практикум. Расчет физического износа отдельных элементов и здания
• Оптимизация работ по текущему ремонту
• Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий
• Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию
• Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту
• Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания

Ценообразование при управлении недвижимостью

• Основные термины
• Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы.
• Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью
• Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документовПрактикум: Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций
• Содержание и примеры применения метода экспертных оценок
• Стандартизация процесса ценообразования в организации
• Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью
• Определение плана управления и производственной программы
• Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимостиПрактикум: Составление технологических карт
• Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда
• Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонтаПрактикум: Составление калькуляции цены дополнительных услуг
• Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости

Практика: разработка тарифа (16:30-19:30)

• Используемая терминология
• Основные требования законодательства к установлению платы за управление и содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту – тариф)
• Наличие порядка расчета тарифа
• Распределение платы между собственниками
• Базовая техническая документация для определения перечня и периодичности оказываемых услуг
• Использование принципа «от частного к общему» при установлении размера тарифа
• Период тарифного регулирования при установлении размера тарифа
• Дифференциация затрат в зависимости от характеристик и свойств многоквартирных домов
• Особенности установления периода тарифногорегулирования
• Выбор методики для установления размера тарифа
• Экономическая обоснованность устанавливаемого размера тарифа
• Структура и содержание применяемой Методики для установления размера тарифа
• Основные принципы, применяемые при установлении размера тарифа
• Принцип последовательности
• Принцип декомпозиции
• Принцип применения нормативной себестоимости
• Допущения при расчете стоимости услуги по содержанию зданий
• Особенности в определении перечня и периодичности оказываемых услуг и выполняемых работ
• Определение базового уровня качества содержания многоквартирного дома
• Применение организацией основным видом деятельности «Управление недвижимым имуществом»
• Возможность проведения текущего ремонта
• Основной способ извлечения дохода
• Как стандартизировать процесс ценообразования
• Кодификация статей
• Классификация затрат, включаемых в полную себестоимость услуг
• Заполнение исходных данных для начала проведения расчетов (Практикум)
• Расчеты затрат по статьям калькуляции в регулируемом периоде (Практикум)
• Произвести расчет нормативных затрат времени на управление
• Произвести расчет нормативных затрат времени на уборку территории, мест общего пользования, техническое обслуживание инженерных внутридомовых сетей и систем, конструктива зданий
• Произвести расчет нормативных затрат на обеспечения инвентарем рабочих
• Произвести расчет обеспечения средствами охраны труда рабочих
• Произвести расчет плановой замены светильников в местах общего пользования
• Произвести расчет нормативных затрат на вывоз твердых бытовых отходов
• Произвести калькуляцию полной себестоимости услуг по управлению многоквартирными домами (Практикум)
• Произвести расчет валовой прибыли и налогов (Практикум)
• Произвести расчет тарифов (Практикум)

Бизнес-модель управления. Работа с должниками

• Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, исполнители услуг
• Регламент проведения общего собрания: PR-акции, обход собственников, информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное, заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания
• Совет многоквартирного дома. Порядок создания. Компетенция
• Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти. Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем
• Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора
• Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы
• Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников – как не стать заложником собственной недальновидности
• Работы и услуги: периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ» – баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей
• Договоры оказания услуг, подряда: верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда
• Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение, как система

Общее имущество. Содержание общего имущества

• Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Граница общего имущества и имущества собственников. Граница общего имущества – и имущества РСО
• Паркинги: изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ
• Помещения. Особенности отдельных видов нежилых помещений (встроено-пристроенные помещение). Понуждение о переводе нежилого помещения в жилое
• Проблемное поле объекта управления – конструктивные элементы здания
• Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – как оформить. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов
• Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать, если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать, если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их
• Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость
• Качество услуг и контроль за ним. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД
• Виды осмотров общего имущества МКД
• Обоснование увеличения размера платы за содержание жилья
• Новый порядок работы аварийно-диспетчерской службы
• Дополнительные стандарты управления МКД: как соблюсти все требования

Взаимоотношения с РСО. Предоставление коммунальных услуг

• Схемы договорных отношений. Расчеты с РСО, другие условия договора, требующие пристального внимания
• Взаимоотношения с РСО по нежилым помещениям.
• Коммуникация и взаимодействие с РСО на преддоговорной и договорной стадии. Позиции, которые необходимо отстаивать.
• Судебная практика
• Заключение договоров теплоснабжения
• Заключение договоров горячего водоснабжения
• Заключение договоров холодного водоснабжения и водоотведения
• Заключение договоров энергоснабжения
• Заключение договоров газоснабжения
• Организация предоставления коммунальных услуг. Схемы договорных отношений с учетом изменений в Жилищный кодекс РФ и Правил предоставления коммунальных услуг. Прямые договоры между потребителями и ресурсоснабжающими организациями. Исполнитель коммунальной услуги при прямых договорах.
• Применение повышающих коэффициентов к нормативам потребления коммунальных услуг
• Приборы учета: расчет оплаты в случае их присутствия/отсутствия
• КР на СОИ: расчет платы
• Приборы учета: установка, поверка, замена, проверка
• Судебная практика
• Порядок по вывозу мусора. Возможные проблемы и пути их решения. Прямые договора при коммунальной услуге ТКО.
• Ответственность УО и РСО за ошибки в начислении платы за коммунальные услуги
• Затопления, пожары, падение деревьев на транспортные средства. Риски взыскания ущерба (и увеличения суммы по нему) и их предупреждение

Результат обучения:

Программа обучения предлагает важные и необходимые для работы директора УК знания, которые помогут усовершенствовать профессиональные навыки и повысить личную эффективность. В ходе лекций участники ознакомятся с регламентом проведения общего собрания, рассмотрят проблемные поля объекта управления и модели управляющей организации, изучат способы управления многоквартирными домами, методы работы с кластерами должников. Также, наши эксперты подробно расскажут про схемы договорных отношений, объяснят нормативные требования к безопасности и комфортности зданий, помогут понять, как формируется себестоимость при управлении недвижимостью, как распределяется плата между собственниками и что нужно учесть при установлении размера тарифа.

Дополнительная информация:

https://uprav.ru/gkh/direktor-upravlyayuschey-kompanii-v-zhkh/

Преподаватели